マンションの査定時期： 少しでも高くマンションを売るコツ

マンションの査定を依頼する上で、マンションを売りやすい時期があることを知っておくと、少しでも高くマンションを売却することができるかもしれません。

マンションに限らず、不動産物件の売買がされやすい時期というのは2月～3月です。

マンションを含めた不動産の賃貸の動きが活発になるのもこの時期です。

この時期は4月からの転勤や、新年度にあわせたマンション購入が考えられ、新築マンションの建設も活発な時期です。

４月に新しいマンションでの新生活を始めようと思うと、年明けくらいから不動産購入を考える人の動きが活発になり、新築マンションか中古マンションかで迷う人も多いため中古マンションに関しても需要が喚起されます。

特に新築マンションの販売に関しては、お正月休みを利用してマンションの見学・内覧会に出かける人が多く、不動産会社もお年玉イベントなど行い活気がでてきます。

マンションを売却しやすいということは、希望価格で販売できる可能性も高いというメリットがあります。

新年度のこの時期にマンションの売却をできなかったとしても、５月のゴールデンウイークや、結婚式の多くなる6月に向けたマンション購入も想定されます。

ただ1月～3月に比べると需要は多くないので、この時期にマンションの売却を進める計画があるのなら、遅くても12月上旬までにはマンションの査定を済ませ仲介業者を決めておきたいところです。

マンションの査定やマンションを高く売却するためには、マンションの売却に適した時期を選ぶことがコツです。

マンションの査定： マンションの査定額に差が出る理由

簡易査定であれ、訪問査定であれ、マンション査定を複数の業者に依頼すると査定額に差が出ることがあります。

マンション査定は、基本的に(財)不動産流通近代センターの「中古マンションの値付け法（中古マンション値付けマニュアル）」で示すポイント算出法で計算されます。

しかし、実際にはマンション査定を依頼した不動産業者の担当者がマンション物件の価値をどこに重きを置くか次第で査定額は変わりますし、不動産業者が持つ販売データを反映して査定額を示す場合もあります。

したがって、同じマンションの査定額なのに、数百万から時には1000万円を超えるような差が出ることもあるようです。

マンションの売却を検討する方からすれば、同じマンションなのだから、数百万の評価の差は大きいですよね。

しかし、マンションの査定額が大きくても、その査定額でマンションが売れると決まったわけではありませんので、マンションの売却を委託する業者選びには注意が必要です。

査定額がたかくても、マンションが売れなければ販売価格をどんどん下げざるを得ないということにもなりかねません。

マンションの相場を事前に把握し、査定額だけに惑わされず、納得のいく業者選びが大切です。

マンションの査定項目 ５： マンション周辺の交通の利便性

マンション周辺の交通の利便性は、不動産の個別性の中でもマンションの査定価格にもっとも影響を与える査定項目のひとつです。

交通の利便性や立地条件の利便性はマンションの売買にかかわる重要な評価項目になります。

とくにマンションから最寄駅までの距離は、多くの人がマンション選びの優先条件と考えるため、マンションの査定基準でも重要な項目のひとつになっています。
マンションから最寄り駅までの距離や交通手段、徒歩の場合の最寄り駅までの距離や時間、バスの場合、最寄り駅までの運行頻度、所要時間などが評価項目となります。

交通の便では、JRや地下鉄などの、公共交通機関が優先されます。

最寄り駅から近ければ何でも良いわけというわけではなく、急行や特急が止まる駅なのか、主要な駅まで乗り換えなしに行ける路線なのか、複数の路線が乗り入れ居ているターミナル駅なのかなども査定基準の一つになります。

マンションの査定項目 ４： マンション周辺の生活の利便性

マンションの査定基準では、マンション周辺の環境、生活の利便性も評価の対象になり、査定価格に大きな影響を与える項目のひとつです。

マンションの周辺は便利な場所なのか、安全な環境にあるのか、住みやすい環境なのかは、マンションの購入を考える人にとって重要な項目のひとつなので、マンションの査定基準においても重要視されます。

マンションの周辺環境の査定基準では、学校、病院、役所、郵便局などの公共施設までの距離の他、スーパーやコンビニ、商店街などの店舗が近くにあるかどうかも評価されます。

さらに、公園や運動施設、文化施設など娯楽・文化施設が近くにあるかどうかも大切な査定要素と言われています。

しかし、生活に便利であれば、なんでも査定のプラス要素になるというわけではありません。

飲み屋などの繁華街はマイナス査定になる場合もありますし、駅から近いマンションでは電車や車の騒音も発生しますので、マンションの査定評価を下げることがあります。

マンションの査定項目 ３：マンションの管理状態

マンションの査定において、マンションの管理状態も重要な査定基準になります。

マンションの管理状態の基準としては、管理会社等によるマンションの管理状態、管理組合の活動状況、管理人の勤務形態、修繕費積み立て制度の有無などが挙げられます。

マンションの管理状態には、共有スペースであるエントランスや階段・廊下の清掃や破損箇所の有無などが含まれます。

財団法人不動産流通近代化センター発行の「中古マンションの値づけ法」によると、清掃状態が良好ならプラス2ポイント、普通で0、汚いときにはマイナス2ポイントというように評価されます。
管理人の勤務形態とは、管理人がどのように勤務しているかを査定するものです。

管理人が毎日マンションに勤務していればプラス2ポイント、週5日なら0、週3～4日ならマイナス3ポイントと査定されますし、巡回もない場合マイナス8ポイントとなります。

管理組合の活動状況はマンションによって様々で、きっちりと管理組合が機能しているマンションほど査定評価が高くなります。

マンション管理組合の活動が良好の場合プラス3ポイント、特に劣る場合はマイナス7ポイントとなります。

マンションの修繕費積み立て制度の有無によってもマンションの評価は異なります。

この制度があり、修繕が無集金で行われている場合にはプラス3ポイント、この制度自体がないのならマイナス5ポイントと評価されます。

マンションの管理状態の査定項目一つ一つは小さなことですが、総合すると最高でプラス10、最低でマイナス22ポイントと差が大きくなることが分かります。

マンションの査定項目 ２：マンションの階数・方位

マンションの査定では、査定対象となる住戸の階数や方位も評価の対象になっています。

査定基準となるマンションの階数に対して、階がひとつ上がると0.5％価格が上がり、階がひとつ下がると0.5％以上価格が下がることもあります。

一般的には、階数が上がれば上がるほど査定評価は高くなります。

マンションの階数が高くなり、眺望が良くなるとマンションの査定基準でもプラスとして働きます。

マンションの売り出し時に、海の見える部屋や、夜景がきれいな部屋と宣伝されたようなマンションであれば、プラスの査定ポイントとして、大きく評価されることになります。

マンションの部屋の方位に関しては、南向きの部屋を基準とすると、「東向き・西向き」はマイナス5％、「北向き」の場合はマイナス10％の査定評価になると言われています。

階数や方位は自分のマンションの売買価格の目安にすることができるでしょう。

マンションの査定項目 １：マンションの築年数

中古マンションの査定基準では、マンションが新築されてからの築年数を基準に査定を行います。

一般に築年数が10年のマンションを基準に査定がおこなわれます。

財団法人不動産流通近代化センター発行の「中古マンションの値づけ法」によると、マンションの築年数が1年新しければ1.5％査定価格が上昇し、逆に1年古ければ1.5％査定価格が下降していきます。

また、築16-20年のマンションでは１年ごとにマイナス2.0％とその割合も増えます。

さらにマンションの築年数が21年を超えると、一年ごとにマイナス2.5％となります。

つまり、築年数10年のマンションをプラスマイナス0%と査定すると、築年数2年のマンションはプラス12%、一方築年数20年ではマイナス17.5%と査定されます。

ただし、マンションの築年数だけでは表せない査定ポイントとして耐震基準の見直しがあり、平成7年の阪神淡路大震災以降に建てられた免震構造などを持つ耐震マンションでは、査定価格が上がります。

マンションの査定ポイント ２：査定するマンションの生活環境

マンションの査定ポイントは、査定するマンションの状況と、査定するマンションの生活環境に大きく分けられ、査定するマンションの状況の査定ポイントについては、「マンションの査定ポイント　１」のページで述べました。

このページでは、査定するマンションの生活環境に関する、査定ポイントについて述べていきます。

２．査定するマンションの生活環境

1) 交通の便： マンションから駅や最寄のバス停までの距離、バス路線ならバスの本数や、最寄り駅までの道路事情等も加味されます。当然ながら、駅までの距離が近い方が、マンションの査定評価は高くなります。

2) 周辺環境（地域特性・騒音・住環境など）： マンションの中には、交通量の多い道路や鉄道沿いの場合もありますが、こういった環境を避けたがる人が多いことから、査定ポイントになるようです。

3) 生活の利便性（コンビニ、スーパー、学校、病院など、生活する上での利便性）： ファミリータイプのマンションなら、学校や病院が近い方が生活環境が良いとみなされるため、査定価格が上がるようですし、DINKS向けマンションであれば、最寄り駅に近いと評価が上がる傾向にあるようです。

4) 地域の景観： あいまいな表現ですが、マンション周辺に公園や緑地があれば景観が良いとみなされるでしょうし、工場や倉庫などなら、逆の評価になるかもしれません。

このように、マンションの査定ポイントは築年数やマンションの設備のような客観的なポイントよりも、マンション周辺の環境や間取りといった、人気があるかないかなどで左右される主観的なポイントにも影響されることを理解しましょう。

マンションの査定ポイント １： 査定するマンションの状況

マンションの査定にはいくつかポイントがあります。

マンションの査定を行う業者は、各ポイントを確認しながら、査定評価を行います。

マンションの主な査定ポイントには、大きく分けて、査定するマンションの状況とマンションの生活環境があります。

１．査定するマンションの状況

売却しようとしているマンションの現状の査定ポイントとしては、次のような項目が挙げられます。

1) マンションの築年数

2) マンションの共有部分（エントランスなど共用設備・共用施設・駐車場など） の状況： マンションの各住戸分の駐車場があるかどうか、共有施設にどのようなものがあるかなどが査定ポイントとなります。

3) マンションの管理体制・管理状況（マンションの管理状態・管理組合・管理員の勤務形態・修繕積立金や管理費）： マンションの管理状態が良く、常勤の管理人がいる方が査定ポイントは高くなるようです。

4) マンション専有部分（居室）の向き・日当たり・間取り・収納・内装など： 概して南向きの住戸の方が査定評価が高いようですが、日当たりだけでなく、目の前に建物がなくて視界が良く、風通しが良い方がマンションの査定ポイントは高くなるようです。

5) 室外からの騒音や振動

6) セキュリティー設備

7) 土地権利関係

8) 外壁： 見ため以外にあまり意味がないように感じるのですが、タイル張りのマンションの方が、吹きつけのマンションよりも査定ポイントが高いようです。

「マンションの査定ポイント　２」では査定するマンションの生活環境について触れていきます。

マンションの訪問査定とは

訪問査定は、不動産会社の担当者が査定対象となるマンションを直接訪問した上で、マンションの査定価格を算出する方法です。

不動産会社の担当者がマンションを実際に訪問し、基礎データと不動産の個別性の二つの視点からマンションを査定するため、より正確な査定価格を知ることができます。
不動産会社はマンションへ訪問する時に、査定するマンションの周辺状況、通風性や日照条件、マンションの内装の状況などを見て、詳細な報告を行います。

訪問査定は、住み替えを決意し、マンションの査定についてより具体的に不動産会社と相談したい場合、相続などでマンションの正確な売却価格を知りたい場合、リフォーム等で建物に手を加えている場合などに向いています。

訪問査定のメリットは、不動産会社の担当者と直接顔を合わせて査定を行ってもらうので、その場で分からないことを質問できることが挙げられます。

また、不動産会社にマンションの状況を目で確認してもらうことで、現実的なマンションの査定価格を算出してもらえ、より具体的に不動産価格や売却の流れを知ることができます。