マンションの売却が上手くいかない理由

マンション査定後、マンションを実際に売却にだしてみたものの、なかなか購入してもらえない。

マンションの売却益が次の住まいの頭金になるような場合、あせりますよね。

中古マンションの価格は、最終的にマンションを買う人が決めることなので、値段が高くても売れれば問題ありません。

ただ、普通は相場よりも高い値段でわざわざ中古マンションを購入しようとする人はまずいません。
マンション売却の価格が周辺の相場よりも目立って高ければ、購入希望者が絞り込みの段階ではずしてしまいます。

とはいえ、周辺の相場よりも極端に下げてマンションを売りに出すのも「何かある」と思われて、なかなか売れないものです。

周辺のマンション相場をきちんと調べて、マンションの売却費を決めるようにしましょう。

マンションの売却希望価格は相場とさほど変わらないのに、なかなか売れない場合もあります。

この場合、マンションの特徴や周りの施設、環境など他に購入希望者の要望にそぐわないことがあるのかもしれません。

マンションのバルコニーからの景色が悪いとか、間取りが個性的過ぎる場合などにも、売れづらい傾向があります。

マンションを売却する場合、売り方にも工夫が必要です。

基本的に、マンションを購入してもらうために、いろいろな販売活動をします。

宣伝活動が不十分だったり、マンションの室内をきれいにする努力をしないなど、不適切な販売活動をすれば、お客さんの購入意欲をそぐ結果になります。

マンションを高く売却するコツ： 人気の高いマンションを購入する

中古マンションのチラシを見ていると、ほとんど同じ地区で同じような広さなのに、マンションの価格がまったく異なる場合があります。

マンション査定価格の高いマンションや、高く売却できるマンションを知っておくと、マンション購入の際に役に立ちます。

マンション購入段階から高く売却できる可能性のあるマンションを選んでおくのも、マンションを高く売るコツと言えるでしょう。

一般的に言われている高く売却できるマンションの条件には次のような項目があります。

・ 最寄り駅まで徒歩5分程度と歩いていける距離にあること
・ マンション周辺の環境が優れていること
・ マンションの眺望が優れていること
・ マンションの管理が丁寧に行われていること
・ マンション周辺の賃貸マンションの家賃相場が高いこと
・　売り出し時にマンションの人気が高かったこと

現在住んでいるマンションが上記の条件にあてはまらなくても、今後新しいマンションの購入を検討する場合には、ぜひ加味したいものです。

マンションを高く売却するコツ： マンションをリフォームする

マンション査定を高くしてもらい、売却価格を高くするコツとして、マンションを広く、綺麗に見せることが大切ということは以前にお話しました。

マンションを綺麗に見せるためには、場合によっては少し出費を必要とします。

特に１０年、１５年と住んでいると、自分では気がつかなくても、他人から見ると壁紙や畳の日焼け、水周りの汚れが気になったりするものです。

マンション査定や売却価格を高くするためには、壁紙の張替えや、キッチンやバスを交換することは有効な手段です。

中古マンションのチラシを見ていると、「リフォーム済み」という文字をよく見かけることからも、中古マンションの売却にはよく使われている手段のようです。

しかし、注意をしなくてはいけないことは、リフォーム費用をまかなえるほど、マンションの売却価格が高くなるかどうかです。

水周りなどの大規模なリフォームを行うかどうかは、マンションの売却を依頼している不動産業者ともよく相談し、検討した上で判断しましょう。

水周りの交換までせずとも、比較的単価の安い、壁紙リフォームだけでもマンションの印象はかなり変わります。
また、ハウスクリーニング等、清掃専門業者に依頼するのも高く売却するコツです。

マンション査定： マンションの売却に必要な書類

マンションを売却する時には次のような書類が必要になります。

1. マンションの権利書
2. 固定資産税の納税通知書
3. 印鑑証明
4. 住民票
5. マンションの管理規約・使用細則・総会資料
6. 住宅ローンの返済計画表

マンションの権利証は、所有不動産、つまりマンションの内容を確認する際、新しい所有者に所有権を移すときに必要になります。

固定資産税の納税通知書は、固定資産税や都市計画税の年税額を確認する上で提示を求められます。

住民票及び印鑑証明書は、現住所と登記上の住所が異なる場合に必要になりますが、注意すべき点としては、そのマンションに共有者がいる場合、共有者分も提示する必要があることです。

マンションの管理規約・使用細則・総会資料は、そのマンションの管理会社から配布されているものです。

住宅ローンの返済計画表は、住宅ローンを借り入れている銀行等の金融機関から配布されているものです。

マンション査定： マンション売却に必要な諸費用とは

マンションを購入して一生そのマンションに住むつもりの方もいれば、いつかはマンションの売却をしようと考えながらマンションを購入する方もいます。

マンションを売却する際には、お友だちやお知り合いの方でマンションを探していらっしゃる方に譲るというようなケースがない限り、一般的には仲介業者（不動産屋）にマンションの売却を依頼し、マンション購入希望者を探すことになります。

不動産業者は流通機構に物件を登録したり、チラシやインターネットを通じて広告を出し、売却活動を行います。

そしてマンションの購入者がめでたく見つかると、売主・買主間で売買契約を結びます。

マンション等の不動産の売買契約の際に必要な費用としては、新築マンションと同様に、売買契約書に貼付する印紙代があります。

印紙代は売買代金によって以下のように決まっています。

500万円超1,000万円以下の場合は、 10,000円
1,000万円超5,000万円以下の場合は、15,000円
5,000万円超１億円以下の場合は、 45,000円

売買契約書は売主・買主１通ずつ作成する場合はそれぞれの売買契約書に印紙が必要となり、売主・買主の双方が「印紙代」をそれぞれ負担します。

不動産の売買契約時にかかるもう一つの費用としては仲介業者に支払う「仲介手数料」があります。

「仲介手数料」は一般的に（売買価格×３％＋６万円）＋消費税という計算式で算出され、上限は宅地建物取引業法で決められています。

ただ、これは簡易計算式であり、正式には以下通りです。

売買価格
１．200万円以下の部分が５％（200万円 × ５％＝10万円）
２．200万円超400万円以下の部分が４％（200万円 × ４％＝20万円）
３．400万円超の部分が３％（（売買価格－400万円）× ３％）

１～３の合計に消費税を加えた金額が仲介手数料の上限価格となります。

売買価格が仮に3,000万円だとすると仲介手数料は200万円×５％＋200万円×４％＋（3,000万円－400万円）×３％＝96万円＋消費税＝100万8,000円となります。

仲介手数料は通常、売買契約時に半金、決済（引渡し）時に半金というように支払われます。

その他、売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は登記費用、繰り上げ返済の費用が必要となります。

・抵当権抹消登記の登録免許税＋司法書士への報酬
・住宅ローンの繰上返済（一括返済）の資金＋金融機関に支払う事務手数料

売却代金からこれらの費用を差し引いた金額が手元に残る資金となりますが、マイナスの場合には自己資金を用意する必要があります。また、売却の際に売却益が出た場合は、上記費用の他に税金を納める必要があります。

このように、マンションの売却には意外にお金がかかることを覚えておきましょう。

（「マンションってどうよ？」 参照」)

マンションの売却： マンションの買取り制度

マンションの買取り保証制度って聞いたことがありますか？

マンションの売却を不動産業者に委託すると、仲介期間をあらかじめ設定されることが多く、3ヶ月から半年程度で仲介期間が終了します。

マンションは決して安くない買い物ですから、仲介期間中にマンションを売却しきれない場合もあります。

中古マンションなどを売却し、新しい不動産に買い替える時、販売を仲介した不動産会社が売却できなかった場合に、そのマンションなどを買い取る保証制度のことを、買取り保証制度といいます。

買取り保証制度のメリットは、マンションの売却を依頼する側にとっては、希望通りにマンションを売却できなくても、最終的に不動産業者に買い取ってもらえることです。

また、引っ越しや買い替えなどで期限がある場合、買取り保証制度があると安心できます。

一方でメリットは、不動産業者が買い取ってくれる価格は最初の査定額を下回ることがほとんどであるということです。

買い取りされたマンションは、通常は不動産業者がリフォームを行い、再度販売されます。

マンションを高く売却するコツ： マンションのリフォーム

マンションの査定価格を高くしたい場合、マンションを高く売却したい場合、マンション室内のリフォームをやると評価が上がります。

マンション室内のクロスのように、日焼けやタバコのヤニなどで色あせてしまった場合もあるでしょう。

マンションのリフォーム内容によっては、ずいぶん見栄えがよくなるものもあります。

マンション室内のリフォームで注意しなくてはならないのは、リフォーム費用をまかなえるほど、マンション売却価格が高くなるかどうかは判らないこと。

リフォームにまで手が回らない場合は清掃専門業者を室内の掃除に呼び、室内だけでも綺麗に見せられるようにするだけで、マンションの査定評価があります。

マンションを高く売却するコツ：マンションを時間をかけて売却する

マンションを高く売却するためのコツとしては、あわてて売却するのではなく、時間をかけてゆっくりとマンションの買い手が現れるのを待つ方法があります。

マンションの売買を短期間で成功させようと思うと、周辺地域のマンション相場を加味して、適正な価格設定を行わなくてはなりません。

しかし、マンションの売却を長期に構えて需要を待つのであれば、マンションの希望売却格が若干高くても売却できるかもしれません。

マンションをできるだけ高く売りたいのであれば、あくまでも可能性に賭けて、あせらずに、のんびりと待つ必要があります。

例えば、地理的条件など、マンション査定では加味できない個人的な条件が合致すれば、マンションの売買価格が若干高くとも売却できることがあります。

マンションの売却希望者に時間的な成約がある場合、例えば、急な転勤や家庭の事情等で、早急にマンションを購入したいというような例があるかもしれません。

ただし、いくらマンションが高く売却可能であるとはいっても、確実な方法ではないため、適度な価格設定にしておくことがコツです。

マンションを高く売却するコツ： マンションを広くきれいに見せる

マンションを査定価格どおりに高く売却するコツは、常に見学依頼に備えておくことです。

不動産会社と仲介契約を交わし、マンションの売却情報が公開されると、マンション見学希望者が訪れることになります。

マンションの見学希望者が現れると不動産会社の担当者からマンション内覧の許可を求めてきます。

平日の昼間など、仕事中にマンション見学者が現れるかもしれませんが、なるべく依頼を受けるようにしてください。

自分の都合ばかり気にして、マンション見学に訪れる希望者を逃しているようでは、査定価格どおりに高く売却することはできません。
先方のマンション内覧希望日にどうしても自分の都合が合わない場合、不動産業者にカギの手配をしておくようにしましょう。

また、マンションの見学希望者がいつ訪れても良いように、常に部屋の掃除を心がけ、部屋の中の不用品を処分しておくのもマンションを高く売却するコツです。


鍵の手配や、部屋の掃除を心がけ、いつでも見学できるように準備しておくことが大切です。

自宅マンションを、広く、きれいに見せる方法としてモデルルームを真似るという方法があります。

モデルルームは不動産業者が、マンション購入者に理想的な部屋を提供したものであるので、モデルルームには見る人に好印象を与えるための様々なテクニックが使われています。

室内の家具の配置、照明の使い方など、参考にできるものは参考にしましょう。

またマンションのモデルルームでは無駄なものは一切ありませんが、一般的に部屋を広く見せるためには、ものは少なくする方が良いのです。

いつマンション見学希望者が訪れても良いように、室内の整理整頓を常に行っておくことが、マンションを高く売却するためのコツです。

マンションの査定業者の選び方

マンションの査定を依頼する際に選ぶ業者は、大別すると大手の不動産会社と地域密着型の不動産会社に分けられます。

大手の不動産会社ならば、豊富なデータベースを持っていたり、サポート体制やネットワークが充実しているというメリットがあります。

また、大手の不動産会社の場合、販売店網を全国に持っているため、自分のマンション情報が広く配信される点でもメリットといえます。

一方、地域密着型の不動産会社の最大のメリットは、その地域の情報を持っている点で、地域の相場を熟知しているということです。

マンションの査定を依頼する不動産会社の選び方として、お住まいのマンションをもともと販売した不動産会社、マンションの買い替えの場合は買い替え先の不動産会社、マンションの売却を勧めるチラシを入れる不動産会社などに依頼するのも良いでしょう。

マンションを購入した不動産会社であれば、マンションの査定や相場にある程度の信頼が置けそうですし、買い替え先の不動産会社の場合、マンションが売れないことには自社のマンションや住宅を買ってもらえないことを理解しているので、査定後のマンション売却をしっかりやってくれそうです。

また、マンションの売却を勧めるチラシを入れる不動産会社の場合、すでにマンションに関心を持っている顧客を抱えている場合があり、査定から売却の流れがスムーズに進むことも想定されます。

マンションの査定額は、少なからず不動産会社の担当者によって左右されることが多いようですから、マンションの査定は、複数以上の不動産会社に問い合わせ、査定額を出してもらうと良く、そうすれば、おのずと自分のマンションの相場がわかってきます。

不動産業者の中にはマンションの査定額をあえて高額に出してくる場合もあります。

高額査定を提示することで、マンションの売却権利を得ようという意図かもしれません。

マンション査定額が高いのはありがいたいことですが、高額の査定額が出たからといって、その額で売却できなければ意味がありません。

マンション売却を見据えて不動産業者を選ぶ場合は、その不動産業者の実績もしっかり確認しておくことが大事です。

マンション査定の前に、マンションの登記簿謄本、マンションの管理規約集、マンション購入時のパフレットなどを用意しておくと査定がスムーズに進みます。