マンションの売却が上手くいかない理由

マンション査定後、マンションを実際に売却にだしてみたものの、なかなか購入してもらえない。

マンションの売却益が次の住まいの頭金になるような場合、あせりますよね。

中古マンションの価格は、最終的にマンションを買う人が決めることなので、値段が高くても売れれば問題ありません。

ただ、普通は相場よりも高い値段でわざわざ中古マンションを購入しようとする人はまずいません。
マンション売却の価格が周辺の相場よりも目立って高ければ、購入希望者が絞り込みの段階ではずしてしまいます。

とはいえ、周辺の相場よりも極端に下げてマンションを売りに出すのも「何かある」と思われて、なかなか売れないものです。

周辺のマンション相場をきちんと調べて、マンションの売却費を決めるようにしましょう。

マンションの売却希望価格は相場とさほど変わらないのに、なかなか売れない場合もあります。

この場合、マンションの特徴や周りの施設、環境など他に購入希望者の要望にそぐわないことがあるのかもしれません。

マンションのバルコニーからの景色が悪いとか、間取りが個性的過ぎる場合などにも、売れづらい傾向があります。

マンションを売却する場合、売り方にも工夫が必要です。

基本的に、マンションを購入してもらうために、いろいろな販売活動をします。

宣伝活動が不十分だったり、マンションの室内をきれいにする努力をしないなど、不適切な販売活動をすれば、お客さんの購入意欲をそぐ結果になります。

マンションを高く売却するコツ： 人気の高いマンションを購入する

中古マンションのチラシを見ていると、ほとんど同じ地区で同じような広さなのに、マンションの価格がまったく異なる場合があります。

マンション査定価格の高いマンションや、高く売却できるマンションを知っておくと、マンション購入の際に役に立ちます。

マンション購入段階から高く売却できる可能性のあるマンションを選んでおくのも、マンションを高く売るコツと言えるでしょう。

一般的に言われている高く売却できるマンションの条件には次のような項目があります。

・ 最寄り駅まで徒歩5分程度と歩いていける距離にあること
・ マンション周辺の環境が優れていること
・ マンションの眺望が優れていること
・ マンションの管理が丁寧に行われていること
・ マンション周辺の賃貸マンションの家賃相場が高いこと
・　売り出し時にマンションの人気が高かったこと

現在住んでいるマンションが上記の条件にあてはまらなくても、今後新しいマンションの購入を検討する場合には、ぜひ加味したいものです。

マンションを高く売却するコツ： マンションをリフォームする

マンション査定を高くしてもらい、売却価格を高くするコツとして、マンションを広く、綺麗に見せることが大切ということは以前にお話しました。

マンションを綺麗に見せるためには、場合によっては少し出費を必要とします。

特に１０年、１５年と住んでいると、自分では気がつかなくても、他人から見ると壁紙や畳の日焼け、水周りの汚れが気になったりするものです。

マンション査定や売却価格を高くするためには、壁紙の張替えや、キッチンやバスを交換することは有効な手段です。

中古マンションのチラシを見ていると、「リフォーム済み」という文字をよく見かけることからも、中古マンションの売却にはよく使われている手段のようです。

しかし、注意をしなくてはいけないことは、リフォーム費用をまかなえるほど、マンションの売却価格が高くなるかどうかです。

水周りなどの大規模なリフォームを行うかどうかは、マンションの売却を依頼している不動産業者ともよく相談し、検討した上で判断しましょう。

水周りの交換までせずとも、比較的単価の安い、壁紙リフォームだけでもマンションの印象はかなり変わります。
また、ハウスクリーニング等、清掃専門業者に依頼するのも高く売却するコツです。

マンション査定： マンションの売却に必要な書類

マンションを売却する時には次のような書類が必要になります。

1. マンションの権利書
2. 固定資産税の納税通知書
3. 印鑑証明
4. 住民票
5. マンションの管理規約・使用細則・総会資料
6. 住宅ローンの返済計画表

マンションの権利証は、所有不動産、つまりマンションの内容を確認する際、新しい所有者に所有権を移すときに必要になります。

固定資産税の納税通知書は、固定資産税や都市計画税の年税額を確認する上で提示を求められます。

住民票及び印鑑証明書は、現住所と登記上の住所が異なる場合に必要になりますが、注意すべき点としては、そのマンションに共有者がいる場合、共有者分も提示する必要があることです。

マンションの管理規約・使用細則・総会資料は、そのマンションの管理会社から配布されているものです。

住宅ローンの返済計画表は、住宅ローンを借り入れている銀行等の金融機関から配布されているものです。

マンション査定： マンション売却に必要な諸費用とは

マンションを購入して一生そのマンションに住むつもりの方もいれば、いつかはマンションの売却をしようと考えながらマンションを購入する方もいます。

マンションを売却する際には、お友だちやお知り合いの方でマンションを探していらっしゃる方に譲るというようなケースがない限り、一般的には仲介業者（不動産屋）にマンションの売却を依頼し、マンション購入希望者を探すことになります。

不動産業者は流通機構に物件を登録したり、チラシやインターネットを通じて広告を出し、売却活動を行います。

そしてマンションの購入者がめでたく見つかると、売主・買主間で売買契約を結びます。

マンション等の不動産の売買契約の際に必要な費用としては、新築マンションと同様に、売買契約書に貼付する印紙代があります。

印紙代は売買代金によって以下のように決まっています。

500万円超1,000万円以下の場合は、 10,000円
1,000万円超5,000万円以下の場合は、15,000円
5,000万円超１億円以下の場合は、 45,000円

売買契約書は売主・買主１通ずつ作成する場合はそれぞれの売買契約書に印紙が必要となり、売主・買主の双方が「印紙代」をそれぞれ負担します。

不動産の売買契約時にかかるもう一つの費用としては仲介業者に支払う「仲介手数料」があります。

「仲介手数料」は一般的に（売買価格×３％＋６万円）＋消費税という計算式で算出され、上限は宅地建物取引業法で決められています。

ただ、これは簡易計算式であり、正式には以下通りです。

売買価格
１．200万円以下の部分が５％（200万円 × ５％＝10万円）
２．200万円超400万円以下の部分が４％（200万円 × ４％＝20万円）
３．400万円超の部分が３％（（売買価格－400万円）× ３％）

１～３の合計に消費税を加えた金額が仲介手数料の上限価格となります。

売買価格が仮に3,000万円だとすると仲介手数料は200万円×５％＋200万円×４％＋（3,000万円－400万円）×３％＝96万円＋消費税＝100万8,000円となります。

仲介手数料は通常、売買契約時に半金、決済（引渡し）時に半金というように支払われます。

その他、売却するマンションに住宅ローンが残っている場合は登記費用、繰り上げ返済の費用が必要となります。

・抵当権抹消登記の登録免許税＋司法書士への報酬
・住宅ローンの繰上返済（一括返済）の資金＋金融機関に支払う事務手数料

売却代金からこれらの費用を差し引いた金額が手元に残る資金となりますが、マイナスの場合には自己資金を用意する必要があります。また、売却の際に売却益が出た場合は、上記費用の他に税金を納める必要があります。

このように、マンションの売却には意外にお金がかかることを覚えておきましょう。

（「マンションってどうよ？」 参照」)

マンションの売却： マンションの買取り制度

マンションの買取り保証制度って聞いたことがありますか？

マンションの売却を不動産業者に委託すると、仲介期間をあらかじめ設定されることが多く、3ヶ月から半年程度で仲介期間が終了します。

マンションは決して安くない買い物ですから、仲介期間中にマンションを売却しきれない場合もあります。

中古マンションなどを売却し、新しい不動産に買い替える時、販売を仲介した不動産会社が売却できなかった場合に、そのマンションなどを買い取る保証制度のことを、買取り保証制度といいます。

買取り保証制度のメリットは、マンションの売却を依頼する側にとっては、希望通りにマンションを売却できなくても、最終的に不動産業者に買い取ってもらえることです。

また、引っ越しや買い替えなどで期限がある場合、買取り保証制度があると安心できます。

一方でメリットは、不動産業者が買い取ってくれる価格は最初の査定額を下回ることがほとんどであるということです。

買い取りされたマンションは、通常は不動産業者がリフォームを行い、再度販売されます。

マンションを高く売却するコツ： マンションのリフォーム

マンションの査定価格を高くしたい場合、マンションを高く売却したい場合、マンション室内のリフォームをやると評価が上がります。

マンション室内のクロスのように、日焼けやタバコのヤニなどで色あせてしまった場合もあるでしょう。

マンションのリフォーム内容によっては、ずいぶん見栄えがよくなるものもあります。

マンション室内のリフォームで注意しなくてはならないのは、リフォーム費用をまかなえるほど、マンション売却価格が高くなるかどうかは判らないこと。

リフォームにまで手が回らない場合は清掃専門業者を室内の掃除に呼び、室内だけでも綺麗に見せられるようにするだけで、マンションの査定評価があります。

マンションを高く売却するコツ：マンションを時間をかけて売却する

マンションを高く売却するためのコツとしては、あわてて売却するのではなく、時間をかけてゆっくりとマンションの買い手が現れるのを待つ方法があります。

マンションの売買を短期間で成功させようと思うと、周辺地域のマンション相場を加味して、適正な価格設定を行わなくてはなりません。

しかし、マンションの売却を長期に構えて需要を待つのであれば、マンションの希望売却格が若干高くても売却できるかもしれません。

マンションをできるだけ高く売りたいのであれば、あくまでも可能性に賭けて、あせらずに、のんびりと待つ必要があります。

例えば、地理的条件など、マンション査定では加味できない個人的な条件が合致すれば、マンションの売買価格が若干高くとも売却できることがあります。

マンションの売却希望者に時間的な成約がある場合、例えば、急な転勤や家庭の事情等で、早急にマンションを購入したいというような例があるかもしれません。

ただし、いくらマンションが高く売却可能であるとはいっても、確実な方法ではないため、適度な価格設定にしておくことがコツです。

マンションを高く売却するコツ： マンションを広くきれいに見せる

マンションを査定価格どおりに高く売却するコツは、常に見学依頼に備えておくことです。

不動産会社と仲介契約を交わし、マンションの売却情報が公開されると、マンション見学希望者が訪れることになります。

マンションの見学希望者が現れると不動産会社の担当者からマンション内覧の許可を求めてきます。

平日の昼間など、仕事中にマンション見学者が現れるかもしれませんが、なるべく依頼を受けるようにしてください。

自分の都合ばかり気にして、マンション見学に訪れる希望者を逃しているようでは、査定価格どおりに高く売却することはできません。
先方のマンション内覧希望日にどうしても自分の都合が合わない場合、不動産業者にカギの手配をしておくようにしましょう。

また、マンションの見学希望者がいつ訪れても良いように、常に部屋の掃除を心がけ、部屋の中の不用品を処分しておくのもマンションを高く売却するコツです。


鍵の手配や、部屋の掃除を心がけ、いつでも見学できるように準備しておくことが大切です。

自宅マンションを、広く、きれいに見せる方法としてモデルルームを真似るという方法があります。

モデルルームは不動産業者が、マンション購入者に理想的な部屋を提供したものであるので、モデルルームには見る人に好印象を与えるための様々なテクニックが使われています。

室内の家具の配置、照明の使い方など、参考にできるものは参考にしましょう。

またマンションのモデルルームでは無駄なものは一切ありませんが、一般的に部屋を広く見せるためには、ものは少なくする方が良いのです。

いつマンション見学希望者が訪れても良いように、室内の整理整頓を常に行っておくことが、マンションを高く売却するためのコツです。

マンションの査定業者の選び方

マンションの査定を依頼する際に選ぶ業者は、大別すると大手の不動産会社と地域密着型の不動産会社に分けられます。

大手の不動産会社ならば、豊富なデータベースを持っていたり、サポート体制やネットワークが充実しているというメリットがあります。

また、大手の不動産会社の場合、販売店網を全国に持っているため、自分のマンション情報が広く配信される点でもメリットといえます。

一方、地域密着型の不動産会社の最大のメリットは、その地域の情報を持っている点で、地域の相場を熟知しているということです。

マンションの査定を依頼する不動産会社の選び方として、お住まいのマンションをもともと販売した不動産会社、マンションの買い替えの場合は買い替え先の不動産会社、マンションの売却を勧めるチラシを入れる不動産会社などに依頼するのも良いでしょう。

マンションを購入した不動産会社であれば、マンションの査定や相場にある程度の信頼が置けそうですし、買い替え先の不動産会社の場合、マンションが売れないことには自社のマンションや住宅を買ってもらえないことを理解しているので、査定後のマンション売却をしっかりやってくれそうです。

また、マンションの売却を勧めるチラシを入れる不動産会社の場合、すでにマンションに関心を持っている顧客を抱えている場合があり、査定から売却の流れがスムーズに進むことも想定されます。

マンションの査定額は、少なからず不動産会社の担当者によって左右されることが多いようですから、マンションの査定は、複数以上の不動産会社に問い合わせ、査定額を出してもらうと良く、そうすれば、おのずと自分のマンションの相場がわかってきます。

不動産業者の中にはマンションの査定額をあえて高額に出してくる場合もあります。

高額査定を提示することで、マンションの売却権利を得ようという意図かもしれません。

マンション査定額が高いのはありがいたいことですが、高額の査定額が出たからといって、その額で売却できなければ意味がありません。

マンション売却を見据えて不動産業者を選ぶ場合は、その不動産業者の実績もしっかり確認しておくことが大事です。

マンション査定の前に、マンションの登記簿謄本、マンションの管理規約集、マンション購入時のパフレットなどを用意しておくと査定がスムーズに進みます。

マンションの査定時期： 少しでも高くマンションを売るコツ

マンションの査定を依頼する上で、マンションを売りやすい時期があることを知っておくと、少しでも高くマンションを売却することができるかもしれません。

マンションに限らず、不動産物件の売買がされやすい時期というのは2月～3月です。

マンションを含めた不動産の賃貸の動きが活発になるのもこの時期です。

この時期は4月からの転勤や、新年度にあわせたマンション購入が考えられ、新築マンションの建設も活発な時期です。

４月に新しいマンションでの新生活を始めようと思うと、年明けくらいから不動産購入を考える人の動きが活発になり、新築マンションか中古マンションかで迷う人も多いため中古マンションに関しても需要が喚起されます。

特に新築マンションの販売に関しては、お正月休みを利用してマンションの見学・内覧会に出かける人が多く、不動産会社もお年玉イベントなど行い活気がでてきます。

マンションを売却しやすいということは、希望価格で販売できる可能性も高いというメリットがあります。

新年度のこの時期にマンションの売却をできなかったとしても、５月のゴールデンウイークや、結婚式の多くなる6月に向けたマンション購入も想定されます。

ただ1月～3月に比べると需要は多くないので、この時期にマンションの売却を進める計画があるのなら、遅くても12月上旬までにはマンションの査定を済ませ仲介業者を決めておきたいところです。

マンションの査定やマンションを高く売却するためには、マンションの売却に適した時期を選ぶことがコツです。

マンションの査定： マンションの査定額に差が出る理由

簡易査定であれ、訪問査定であれ、マンション査定を複数の業者に依頼すると査定額に差が出ることがあります。

マンション査定は、基本的に(財)不動産流通近代センターの「中古マンションの値付け法（中古マンション値付けマニュアル）」で示すポイント算出法で計算されます。

しかし、実際にはマンション査定を依頼した不動産業者の担当者がマンション物件の価値をどこに重きを置くか次第で査定額は変わりますし、不動産業者が持つ販売データを反映して査定額を示す場合もあります。

したがって、同じマンションの査定額なのに、数百万から時には1000万円を超えるような差が出ることもあるようです。

マンションの売却を検討する方からすれば、同じマンションなのだから、数百万の評価の差は大きいですよね。

しかし、マンションの査定額が大きくても、その査定額でマンションが売れると決まったわけではありませんので、マンションの売却を委託する業者選びには注意が必要です。

査定額がたかくても、マンションが売れなければ販売価格をどんどん下げざるを得ないということにもなりかねません。

マンションの相場を事前に把握し、査定額だけに惑わされず、納得のいく業者選びが大切です。

マンションの査定項目 ５： マンション周辺の交通の利便性

マンション周辺の交通の利便性は、不動産の個別性の中でもマンションの査定価格にもっとも影響を与える査定項目のひとつです。

交通の利便性や立地条件の利便性はマンションの売買にかかわる重要な評価項目になります。

とくにマンションから最寄駅までの距離は、多くの人がマンション選びの優先条件と考えるため、マンションの査定基準でも重要な項目のひとつになっています。
マンションから最寄り駅までの距離や交通手段、徒歩の場合の最寄り駅までの距離や時間、バスの場合、最寄り駅までの運行頻度、所要時間などが評価項目となります。

交通の便では、JRや地下鉄などの、公共交通機関が優先されます。

最寄り駅から近ければ何でも良いわけというわけではなく、急行や特急が止まる駅なのか、主要な駅まで乗り換えなしに行ける路線なのか、複数の路線が乗り入れ居ているターミナル駅なのかなども査定基準の一つになります。

マンションの査定項目 ４： マンション周辺の生活の利便性

マンションの査定基準では、マンション周辺の環境、生活の利便性も評価の対象になり、査定価格に大きな影響を与える項目のひとつです。

マンションの周辺は便利な場所なのか、安全な環境にあるのか、住みやすい環境なのかは、マンションの購入を考える人にとって重要な項目のひとつなので、マンションの査定基準においても重要視されます。

マンションの周辺環境の査定基準では、学校、病院、役所、郵便局などの公共施設までの距離の他、スーパーやコンビニ、商店街などの店舗が近くにあるかどうかも評価されます。

さらに、公園や運動施設、文化施設など娯楽・文化施設が近くにあるかどうかも大切な査定要素と言われています。

しかし、生活に便利であれば、なんでも査定のプラス要素になるというわけではありません。

飲み屋などの繁華街はマイナス査定になる場合もありますし、駅から近いマンションでは電車や車の騒音も発生しますので、マンションの査定評価を下げることがあります。

マンションの査定項目 ３：マンションの管理状態

マンションの査定において、マンションの管理状態も重要な査定基準になります。

マンションの管理状態の基準としては、管理会社等によるマンションの管理状態、管理組合の活動状況、管理人の勤務形態、修繕費積み立て制度の有無などが挙げられます。

マンションの管理状態には、共有スペースであるエントランスや階段・廊下の清掃や破損箇所の有無などが含まれます。

財団法人不動産流通近代化センター発行の「中古マンションの値づけ法」によると、清掃状態が良好ならプラス2ポイント、普通で0、汚いときにはマイナス2ポイントというように評価されます。
管理人の勤務形態とは、管理人がどのように勤務しているかを査定するものです。

管理人が毎日マンションに勤務していればプラス2ポイント、週5日なら0、週3～4日ならマイナス3ポイントと査定されますし、巡回もない場合マイナス8ポイントとなります。

管理組合の活動状況はマンションによって様々で、きっちりと管理組合が機能しているマンションほど査定評価が高くなります。

マンション管理組合の活動が良好の場合プラス3ポイント、特に劣る場合はマイナス7ポイントとなります。

マンションの修繕費積み立て制度の有無によってもマンションの評価は異なります。

この制度があり、修繕が無集金で行われている場合にはプラス3ポイント、この制度自体がないのならマイナス5ポイントと評価されます。

マンションの管理状態の査定項目一つ一つは小さなことですが、総合すると最高でプラス10、最低でマイナス22ポイントと差が大きくなることが分かります。

マンションの査定項目 ２：マンションの階数・方位

マンションの査定では、査定対象となる住戸の階数や方位も評価の対象になっています。

査定基準となるマンションの階数に対して、階がひとつ上がると0.5％価格が上がり、階がひとつ下がると0.5％以上価格が下がることもあります。

一般的には、階数が上がれば上がるほど査定評価は高くなります。

マンションの階数が高くなり、眺望が良くなるとマンションの査定基準でもプラスとして働きます。

マンションの売り出し時に、海の見える部屋や、夜景がきれいな部屋と宣伝されたようなマンションであれば、プラスの査定ポイントとして、大きく評価されることになります。

マンションの部屋の方位に関しては、南向きの部屋を基準とすると、「東向き・西向き」はマイナス5％、「北向き」の場合はマイナス10％の査定評価になると言われています。

階数や方位は自分のマンションの売買価格の目安にすることができるでしょう。

マンションの査定項目 １：マンションの築年数

中古マンションの査定基準では、マンションが新築されてからの築年数を基準に査定を行います。

一般に築年数が10年のマンションを基準に査定がおこなわれます。

財団法人不動産流通近代化センター発行の「中古マンションの値づけ法」によると、マンションの築年数が1年新しければ1.5％査定価格が上昇し、逆に1年古ければ1.5％査定価格が下降していきます。

また、築16-20年のマンションでは１年ごとにマイナス2.0％とその割合も増えます。

さらにマンションの築年数が21年を超えると、一年ごとにマイナス2.5％となります。

つまり、築年数10年のマンションをプラスマイナス0%と査定すると、築年数2年のマンションはプラス12%、一方築年数20年ではマイナス17.5%と査定されます。

ただし、マンションの築年数だけでは表せない査定ポイントとして耐震基準の見直しがあり、平成7年の阪神淡路大震災以降に建てられた免震構造などを持つ耐震マンションでは、査定価格が上がります。

マンションの査定ポイント ２：査定するマンションの生活環境

マンションの査定ポイントは、査定するマンションの状況と、査定するマンションの生活環境に大きく分けられ、査定するマンションの状況の査定ポイントについては、「マンションの査定ポイント　１」のページで述べました。

このページでは、査定するマンションの生活環境に関する、査定ポイントについて述べていきます。

２．査定するマンションの生活環境

1) 交通の便： マンションから駅や最寄のバス停までの距離、バス路線ならバスの本数や、最寄り駅までの道路事情等も加味されます。当然ながら、駅までの距離が近い方が、マンションの査定評価は高くなります。

2) 周辺環境（地域特性・騒音・住環境など）： マンションの中には、交通量の多い道路や鉄道沿いの場合もありますが、こういった環境を避けたがる人が多いことから、査定ポイントになるようです。

3) 生活の利便性（コンビニ、スーパー、学校、病院など、生活する上での利便性）： ファミリータイプのマンションなら、学校や病院が近い方が生活環境が良いとみなされるため、査定価格が上がるようですし、DINKS向けマンションであれば、最寄り駅に近いと評価が上がる傾向にあるようです。

4) 地域の景観： あいまいな表現ですが、マンション周辺に公園や緑地があれば景観が良いとみなされるでしょうし、工場や倉庫などなら、逆の評価になるかもしれません。

このように、マンションの査定ポイントは築年数やマンションの設備のような客観的なポイントよりも、マンション周辺の環境や間取りといった、人気があるかないかなどで左右される主観的なポイントにも影響されることを理解しましょう。

マンションの査定ポイント １： 査定するマンションの状況

マンションの査定にはいくつかポイントがあります。

マンションの査定を行う業者は、各ポイントを確認しながら、査定評価を行います。

マンションの主な査定ポイントには、大きく分けて、査定するマンションの状況とマンションの生活環境があります。

１．査定するマンションの状況

売却しようとしているマンションの現状の査定ポイントとしては、次のような項目が挙げられます。

1) マンションの築年数

2) マンションの共有部分（エントランスなど共用設備・共用施設・駐車場など） の状況： マンションの各住戸分の駐車場があるかどうか、共有施設にどのようなものがあるかなどが査定ポイントとなります。

3) マンションの管理体制・管理状況（マンションの管理状態・管理組合・管理員の勤務形態・修繕積立金や管理費）： マンションの管理状態が良く、常勤の管理人がいる方が査定ポイントは高くなるようです。

4) マンション専有部分（居室）の向き・日当たり・間取り・収納・内装など： 概して南向きの住戸の方が査定評価が高いようですが、日当たりだけでなく、目の前に建物がなくて視界が良く、風通しが良い方がマンションの査定ポイントは高くなるようです。

5) 室外からの騒音や振動

6) セキュリティー設備

7) 土地権利関係

8) 外壁： 見ため以外にあまり意味がないように感じるのですが、タイル張りのマンションの方が、吹きつけのマンションよりも査定ポイントが高いようです。

「マンションの査定ポイント　２」では査定するマンションの生活環境について触れていきます。

マンションの訪問査定とは

訪問査定は、不動産会社の担当者が査定対象となるマンションを直接訪問した上で、マンションの査定価格を算出する方法です。

不動産会社の担当者がマンションを実際に訪問し、基礎データと不動産の個別性の二つの視点からマンションを査定するため、より正確な査定価格を知ることができます。
不動産会社はマンションへ訪問する時に、査定するマンションの周辺状況、通風性や日照条件、マンションの内装の状況などを見て、詳細な報告を行います。

訪問査定は、住み替えを決意し、マンションの査定についてより具体的に不動産会社と相談したい場合、相続などでマンションの正確な売却価格を知りたい場合、リフォーム等で建物に手を加えている場合などに向いています。

訪問査定のメリットは、不動産会社の担当者と直接顔を合わせて査定を行ってもらうので、その場で分からないことを質問できることが挙げられます。

また、不動産会社にマンションの状況を目で確認してもらうことで、現実的なマンションの査定価格を算出してもらえ、より具体的に不動産価格や売却の流れを知ることができます。

マンションの簡易査定とは １

マンションの簡易査定とは、マンション周辺の過去の売り出し事例や成約事例、公示地価等の基礎データを参考にして、マンションの査定価格を算出する査定方法のことです。

マンションの簡易査定を依頼すると、不動産会社は簡易レポート形式で査定報告を行うことが一般的です。

また、不動産会社の担当者が、電話でやりとりをしながら、マンションの査定について詳細な質問をしてくる場合もあります。

簡易査定を行うメリットとしては、不動産会社の担当者が実際にマンションを訪問することがないため、査定のために時間が割かれることがありません。

一方、マンションの正確な査定に必要な、マンションの眺望、日照、通気性、隣地との距離、周辺の土地の利用状況、道路事情、マンションの内装の程度等、不動産の個別性は考慮されないため、マンション相場の実情と誤差が生じる可能性があります。

とはいえ、マンションの相場を知る上では十分なシステムといえます。

簡易査定は、マンションの住み替えを検討し始めたばかりで、まずは今住んでいるマンションの相場を知りたいという場合や、忙しくてなかなか時間がなく、不動産業者の担当者と会う時間がないという場合にはピッタリの査定方法です。

マンションの簡易査定とは ２: インターネットでの簡易査定

マンションの簡易査定は、最近インターネット上などで、簡単にできるようになりました。

インターネット上で行う簡易査定では、必要な項目を入力・設定し、査定の基準から評価した「ポイント」を付け、計算式に当てはめることで、簡易的なマンションの査定価格を導き出すことができます。

インターネットで簡易査定ができるサイトには、「マンション簡易査定/e-物件情報」などがあります。

査定の計算方法はサイトによって少しずつ異なるため、マンションの査定額に差がありますが、現在住んでいるマンションの概算の査定額を知る上での目安になりますので、インターネットで簡易査定を試してみるのも良いかもしれません。

マンション査定の基礎知識

マンションを査定する上で知っておくと便利なのは、マンションの査定には「簡易査定」と「訪問査定」の二種類があることです。

簡易査定とは、マンションの基礎データのみを参考にして机上価格を算出する査定方法です。

簡易査定の場合、マンションの査定に時間はかからないですし、最近ではインターネットに条件を入力すれば簡易査定額を算出してくれるサイトも沢山あります。

とはいえ、マンション自体を実際に精査したものとはいえないので、正確な実勢価格とは一致しない場合もあります。

一方、「訪問査定」とは、不動産会社の担当者が査定対象となるマンションを実際に調査した上で価格を決定する方法です。

査定対象のマンションを実際に訪問した上での査定ですので、より正確な査定価格が期待できます。
マンションを査定してもらう上で、もうひとつ知っておくと便利なのは、マンションの査定ポイントには、大きく分けて、「基礎データ」と「不動産の個別性」の二つがあることです。

基礎データとは、マンションの築年数、周辺の他のマンションの過去の売り出し事例や契約事例、またその土地の公示地価などを指し、これらのデータによって大雑把なマンションの価格が決定されます。

不動産の個別性とは、マンション周辺の道路事情や土地の使用状況、マンションの採光や通風、ショッピングセンターやスーパー、最寄り駅やバス停までの距離など、周辺環境のことを指します。

不動産の個別性とは、ある意味、査定を行うマンションの特色といえます。

簡易査定の場合、マンションの基礎データのみで評価され、訪問査定の場合はこれに不動産の個別性も含めた評価になります。

マンションの査定とは

マンション査定とは、今自分が所有するマンションを売ろうと考えたり、マンションを担保にして融資を受けたりするときに、第三者の専門家の目で判断をしてもらい、一定の基準により価格を決定する作業のことを言います。

マンションを所有する人の立場からすると、マンション購入時の価格や、住宅ローンの残高からマンションの価格を決めたくなるものですよね。

マンションや住宅などの不動産の価値は言い値のようなものなのですが、でもそれでは購入希望者との実情とは一致しないものになってしまいます。

マンションの査定では、マンション周辺の環境やマンションのあるエリアの人気、マンションの状態などを相場と照らし合わせ、一定の基準に沿った現実的な価格を提示してくれます。

マンションの査定は不動産業者に依頼すればたいていの業者で行ってくれますが、不動産業者によって査定価格に若干の違いが出てきます。

とはいえ、自分の住んでいるマンションの価値を客観的に知るための目安になります。

マンションの査定から売却までの手順 ６： マンションの売買契約

マンション購入者が決まったらいよいよ売買契約です。

マンション購入希望者と契約する前には、マンション売却後のトラブルを未然に防ぐよう、様々な取り決めの打ち合わせが行われることもありますが、マンション購入希望者から不動産業者を通して事前に質問が来ることもあります。

マンションの売買契約当日には不動産会社が間に入って、契約書の内容を読み上げて説明します。

売買契約の締結後はマンション購入者から手付金（通常はマンションの売買価格の10%）を受け取り、契約書に署名捺印を済ませます。

手付け金の受け取りと同時に、媒介契約を結んでいる不動産業者に対し、支払う手数料の一部（半額）も収めます。

マンションの査定から売却までの手順 ５： マンション売却条件の交渉

マンションの売却を依頼する不動産業者と契約手続きが済むと、不動産業者は広告を出すなどしてマンションの宣伝をします。

マンション購入希望者が現れると、不動産業者はマンションを見学にするために購入希望者を案内してきます。

不動産業者も、マンションが良い条件で売却できるように努力してくれますが、少しでも購入希望者がマンションを気に入ってくれるように、購入希望者が来る前に部屋の掃除や整理整頓をするのはもちろん、照明をつけるなどして、清潔感や明るい雰囲気を演出できるように工夫を凝らすと良いでしょう。

不用品を処理しておけば部屋が広く見えますし、水まわりをきれいにしておくと、マンション購入希望者の印象も良くなります。

もし、マンションの購入希望者がなかなか現れなかったり、マンションの売却価格でなかなか折り合いがつかない場合、マンションの相場と高すぎたり、マンション購入者のニーズと希望売却価格が見合っていないことが考えられますので、再度計画を練り直す必要が出てきます。

マンションの売却価格を下げたり、専任媒介契約で不動産業者と契約しているなら、一般媒介にするか、媒介契約を結んでいる不動産業者を変えることも検討しましょう。

マンションを見学して気に入ってくれた人が現れたら、売却価格や、代金の支払い方法、マンションの引渡し可能日などの条件を交渉することになります。

マンションの売却価格は希望売却価格どおりではなかなか売れないものです。

マンションの購入を希望する人との妥協点を見つけること画大切です。

支払い方法やマンションの引き渡し日などは購入希望者の希望にかなうよう、できるだけ譲歩する方がマンション売却がスムーズに進みます。

マンションの売却は不動産業者任せにせず、自分もマンションの売却に関わっていることを忘れずに。

マンションの査定から売却までの手順 ４： マンションの売却を依頼する業者と契約する

マンションの査定書の内容、不動産業者の信頼度などから判断し、マンションの売却を仲介してくれる不動産業者を決めたら、不動産業者と媒介契約を結びます。

「マンションの査定から売却までの手順　３」でも少し述べましたが、マンションの売却を依頼する不動産業者の選び方としては、マンション査定をお願いしたときの対応、希望売却価格との差額、担当者との相性、これまでのマンション売却の実績などをもとに判断します。

マンションの売却を依頼する不動産業者とは長い付き合いになる可能性もあります。

納得のいかないうちに、不動産業者の押しに負けて契約しないようにしましょう。

マンションの売却先の不動産業者も、それぞれ得意不得意分野があります。

現在住んでいるマンションを分譲した不動産業者の仲介部門や関連の仲介業者の場合、物件の特徴や顧客層をよく知っているという強みがあります。

新しいマンションや住宅の買い換え先の不動産業者の場合は、売却も併せて依頼すると、売れなければ買ってもらえないだけに、一生懸命売ってくれます。自宅マンション等に対して「売り物件募集中」というチラシを出している不動産業者の場合、すでにマンションの購入希望者がリスト化されていて、早く売却できる可能性もあります。

マンション売却の契約を結ぶ媒介契約には、大きく分けて二通りあります。

専任媒介契約とは、マンションなど不動産の売却を一社だけに依頼する契約なので、不動産業者の責任が重くなり、その分だけ熱心なマンションの売却活動が期待できます。

専任媒介契約を結ぶと、不動産業者はマンションの売主に対して、一週間に一度以上、文書による進捗状況の報告をしなくてはなりません。

専任媒介契約には、「専属専任媒介契約」と「専任媒介契約」の二種類があり、後者では売主自身が売却活動をすることもできますが、前者の場合は不動産業者に完全にまかせっきりになります。

一方、一般媒介契約は、複数の不動産業者にマンションや住宅の売却を依頼する形態の契約です。

一般媒介契約のメリットは、マンションの購入希望者を広く探せる点ですが、反面、不動産業者の売却活動には熱が入りにくいというデメリットもあります。

マンションの査定から売却までの手順 ３： マンションの査定依頼

マンションの相場を調べ、簡易査定を行ったら、いよいよマンションの査定を不動産業者に依頼します。

マンションの査定を依頼する不動産業者は一社だけでなく、複数の不動産業者に依頼します。

これは、複数の不動産業者にマンションの査定を依頼し 比較検討することが大事だからです。

マンションの査定依頼をするときには、大手の不動産業者だけでなく、地元の小さな不動産会社も検討してみましょう。

大手の不動産業者は過去のマンション査定データを豊富に持っていたり、サポート体制が充実しています。

一方、小さな不動産会社は地域に密着しているというメリットがあります。

マンションの査定ポイントは不動産業者で査定をする担当者によって異なりますので、自分が期待する以上の査定価格を提示する不動産業者もあれば、自分が簡易査定などで調べた金額よりも低く査定する業者もあると思います。

また、マンションの査定価格だけでなく、過去のマンション売却の実績や、不動産業者の信頼度、マンション査定後から売却までの手順やマンション査定価格の理由などを確認しておきましょう。

マンションの査定後、不動産業者から査定書がもらえると思いますが、自分の希望売却価格と大きく開きがある場合などは、納得がいくまで話を聞くと良いでしょう。

なお、マンションの査定を依頼する前に次のような書類の準備を忘れずに。

マンションの登記簿謄本（権利証）
新築マンション分譲時の販売パフレット
マンションの管理規約集

マンションの査定から売却までの手順 ２： マンションの相場を調べる

マンションの売却を決めたら、マンションを査定してもらう必要があることは「マンション査定から売却までの手順　１」でも述べましたが、実際にマンションの査定を不動産業者に依頼する前に、自分でできることがあります。

マンションや住宅などの不動産には相場があり、景気、街の人気度、マンションそのものの価値などによって、新築での購入時と開きが出てきます。

マンションの相場を知るためには、新聞広告の最近のマンションのチラシ、住宅情報誌、マンションや住宅を取り扱うウェブサイトなどを参考にすると、おおよその目安が分かります。

また、インターネットで「マンション　査定」等で検索すると、マンションの簡易査定を行えるサイトがいくつか見つかりますので、こういったサイトを利用してみるのも良いでしょう。

マンションの簡易査定を行えるサイトの例としてこちらのようなサイトがあります。

マンションの相場を知ることで、マンションの売却価格に過度の期待を持たずに済みますし、マンションの査定を不動産業者に頼むときにも、極端に話が食い違わず、スムースに話を進めることができます。

マンションの売却を検討しているのであれば、一度自分なりにマンションの相場を調べてみましょう。

マンションの査定から売却までの手順 ７： マンションの明け渡し

マンションの売買契約が済んだら、マンションの売却はほとんど完了です。

マンション購入者は住宅ローンの借り入れ手続き準備等がありますから、マンションの売買契約締結後、引き渡しまでは少し間が空きます。

マンション購入者の住宅ローンの審査が済み、口座に振り込まれたら、売却代金の支払い手続き、住宅ローンの抵当権の抹消と設定、登記簿の変更手続きなどが行われますので、再びマンション購入者と会うことになります。

マンション購入者から購入代金が支払われると、不動産業者に手数料の残金の支払いを行い、マンションの売却益が出たときには所得税や住民税の支払いも済ませます。

これらの諸手続きは素人ではなかなか簡単にできませんので、大抵不動産業者が間に入って全て手配してくれます。

マンションの引き渡し日が決まったら、期日が守れるよう、引っ越しの準備を進めましょう。

マンション購入者のために、郵便物の転居届けを済ませ、引っ越し後に私物を残さないように。

マンションの査定から売却までの手順 １

マンションの売却を決めても、実際にどのくらいの価格で、どうやってマンションを売却したら良いのか、すぐに手順まで思い浮かびませんよね。

マンションの査定は、マンションの売却を検討する上で、避けて通れないプロセスです。

マンション売却のためには、まずはマンションの仮査定、不動産業者を呼んでのマンションの査定などが行われ、マンション売却のための契約を結ばなくてはなりません。

マンションが売却されるまでには、だいたい次のような手順で進められます。

このページでは、マンションの査定から売却までの流れを順を追って説明していきたいと思います。

１．マンションの相場を調べる
２．マンションの査定を依頼する
３．マンションの売却を依頼する業者と契約する
４．マンションを売却するための販売開始
５．マンション売却条件の交渉
６．マンション売却条件決定後の契約締結
７．マンションの明け渡し